jllogo

Укладення договору оренди земельної ділянки

Для власників землі, які не використовують землю для власних потреб, є актуальним питання якомога вигідної здачі земельної ділянки в оренду. З цього приводу виникає багато запитань: як правильно укласти договір, що треба у ньому обовязково передбачити та як захистити свої права у випадках спорів з орендарем. Давайте розбиратися.

Перший крок здачі землі в оренду – визначитися з орендарем, тобто особою (фізичною чи юридичною – наприклад, місцевим сільськогосподарським підприємством), яка буде використовувати вашу землю, і укласти з ним договір оренди. Що собою представляє договір оренди? Це документ, форма якого затверджена Кабміном, тобто його просто необхідно скачати в інтернеті (краще на сайті Верховної Ради України), можна звернутися за допомогою до юристів або ж, що більш ймовірніше, у сільськогосподарського підприємства, з яким ви захочете укласти договір, скоріше за все є типова форма.

На що необхідно звернути увагу перед тим, як підписувати договір:

  1. Правильність указаної інформації про земельну ділянку, що передається в оренду, а саме: кадастровий номер, місце  розташування, розмір земельної ділянки, якісні характеристики та інші показники.

  2. Строк дії договору оренди. Це важлива умова, адже часто сільськогосподарські підприємства з досвідом вказують строк, який вигідний їм, хоча насправді він має бути погоджений з вами, як орендодавцем. Тобто, якщо орендар просить укласти договір на 30-40 років, а ви не хочете себе зобов’язувати на такий довгий строк, можете сміливо відмовитися і запропонувати свій варіант, наприклад, 10 років чи 7.

В законодавстві передбачені деякі випадки, коли строки не можуть бути меншими  за визначені в законодавстві:

1) сільськогосподарські землі можна здавати в оренду не менше ніж на 7 років;

2) у разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності земельна ділянка надається в оренду на строк не менш як 30 років;

2)  земельні ділянки меліорованих земель – не менше, ніж на 10 років.

У всіх інших випадках вибір за вами!

Третій важливий пункт договору оренди – орендна плата із зазначенням її розміру, обов’язково індексації (що означає відсоток підвищення цін, в цьому році майже – 10%) , способу та  умов розрахунків (тобто розмір грошової суми і виплата в натуральній формі ( в чому саме,в якій кількості і т.п.), строків, порядку її внесення і перегляду (наприклад, кожний рік чи два роки).

Обов’язково зверніть увагу на пункт в договорі про відповідальність за несплату. Це може бути штраф чи відсоток пені. Ці умови забезпечать вам своєчасне внесення орендної плати, адже ніхто не хоче платити штраф у розмірі 100% орендної плати. А у випадках недобросовісності орендаря – дадуть вам підстави окрім орендної плати витребувати ще і штрафні санкції у суді.

Якщо орендар ніяк не зреагував на штрафні санкції і ваші вимоги  та продовжує невиконувати належно договір, орендодавець має право розірвати договір оренди. Що вам необхідно знати з цього питання?

За загальним правилом договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

Зрозуміло, що якщо виник спір орендаря з орендодавцем, то взаємною згодою тут і не пахне. Тобто необхідно звернутися до особливостей одностороннього розірвання договору:

  1. Можна тільки в судовому порядку шляхом подачі позовної заяви.

  2. Підстави мають бути прямо передбачені в договорі, як і порядок. Наприклад, ви можете передбачити в договорі можливість одностороннього розірвання у випадку невнесення орендної плати чи внесення в меншому розмірі протягом півроку, або у разі нецільового використання, чи у випадках, коли власник землі змінився (наприклад, земельна ділянка після смерті орендаря перейшла у спадок до його дітей) та інші умови (на ваш вибір). Якщо ви це не передбачите, то розірвати договір односторонньо не зможете навіть через суд.

Так, наприклад, громадянка Васильчук Марія Петрівна звернулася з позовом в один із судів Харківської області з вимогою розірвати договір оренди в односторонньому порядку, так як орендар відмовлявся це зробити (рішення Валківського районного суду Харківської області). Суть справи була в тому, що вона успадкувала земельну ділянку після смерті батька, який і був спочатку орендодавцем, але не захотіла продовжувати здавати землю саме цьому орендарю і подала заяву товариству-орендарю на розірвання договору, на що вони відмовили. Свою вимогу вона обґрунтовувала тим, що в договорі оренди, який був укладений між її батьком та сільськогосподарським товариством «Зернятко», було вказано, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої сторони, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Тому суд задовольнив позов Васильчук Марії Петрівни, адже умови розірвання чи зміну договору, на які посилалася жінка, були прямо передбачені договором.

Тобто, перед тим, як підписати договір оренди землі, уважно прочитайте його, незрозумілі чи суперечливі пункти обговоріть з орендарем чи зверніться за допомогою до юристів. Не соромтеся відстоювати свої права.

Після підписання договору важливим кроком є – державна реєстрація права оренди, так як тільки після виконання цієї процедури у орендаря виникає право користуватися земельною ділянкою. До кого необхідно звернутися за реєстрацією? Ви можете звернутися до нотаріусів, виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, Київської, міських, районних, районних у місті Києві державної адміністрації або акредитованих суб’єктів, в яких працюють державні реєстратори.

Результатом державної реєстрації буде витяг, який вам має видати державний реєстратор. До речі, звернутися за державною реєстрацією права оренди може як орендар, так і орендодавець.

Після цього складаєте акт прийому-передачі і орендар може на законних підставах користуватися земельною ділянкою.

Зверніть увагу, що після припинення договору ви маєте знову звернутися до державного реєстратора для припинення права оренди. Якщо цього не здійснити, в орендаря буде формальна підстава продовжувати користуватися земельною ділянкою.